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Introduction

Le temps d'un livre
 

Après trois dernières années où la pratique a pris le dessus, il est temps pour moi de prendre du recul, de reprendre le temps dfe la réflexion.

Le Grand Toulouse vient de m'accorder un an de congé de formation à cette fin avec un projet de mémoire un peu particulier : un livre.

 

"Quel urbanisme pour mon territoire ? Petite introduction pour ceux qui veulent participer.", tel est son titre provisoire.

Il n'aura pas la prétention de dire au lecteur quel urbanisme est nécessaire pour son territoire, mais bien de lui ouvrir des perspectives et lui donner des éléments pour y réfléchir.

Il s'agit d'un projet global et multimédia dans lequel contenu, format et modalités de réalisation sont intimement liés et conçu pour répondre à plusieurs niveaux de lecture (citoyen intéressé, citoyen engagé, professionnel ou élu).

Dans la perspective des prochaines élections municipales, l'objectif est de publier ce livre à l'automne 2013.

 

Ce blog aura une place particulière dans ce projet comme lieu de débat pendant sa réalisation et comme support de ressources complémentaires du livre par la suite.

N'hésitez donc pas à faire part de vos commentaires et à vous inscrire ci-dessus pour être prévenus de la publications des nouveaux articles. Bref: participez !

 

Voir la note de présentation.

 

Juin 2012

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Le projet de livre

Livre QUel urbanisme pour mon territoire - page garde V2.0

7 octobre 2006 6 07 /10 /octobre /2006 12:32

C'est le thème du prochain débat organisé, mardi 7 octobre à 18h30, par le CMAV, dans le cadre de ses toujours très enrichissants "Mardis de l'architecture".

Mon expérience chez Archisud me fait penser que si les élus ont tellement de mal vis à vis du marché, c'est qu'ils ne prennent pas le sujet suffisamment en amont. En effet, ils essaient d'amender les projets alors qu'ils devraient avoir l'ambition de les guider.
Je m'explique.


Le process classique : une intervention à la marge

En général, les futures zones d'extension urbaine sont très peu souvent l'objet d'études approfondies avant leur ouverture à l'urbanisation. Seul un vague réglement précise le futur de la zone. 
L'ouverture intervient souvent quand les pressions (sociale face à la pénurie de logements, d'influence des promoteurs et des propriétaires fonciers, etc.) est suffisamment forte. Généralement, surtout dans une région connaissant une forte poussée comme à Toulouse, l'affaire est déjà réglée : le ou les propriétaires ont déjà signé une promesse de vente avec un promoteur.
Comment celui-ci est-il choisi ? Très simple, c'est celui qui offre le plus d'argent. Le réglement donne en général une surface maximale constructive (la SHON), non modulable. Le gagnant sera donc celui qui offrira le meilleur prix par m² SHON. Qu'importe le projet, c'est le cadet des soucis du propriétaire.

Une fois gagné le terrain à prix d'or, le promoteur doit pouvoir monter un projet à la balance financière satisfaisante.
Or l'argent mis dans le foncier diminue d'autant plus ce qui sera disponible pour la qualité des constructions, l'intégration de logements sociaux ou la prise en charge d'équipements publics (voirie, assainissement, ...), etc.
Lorsque le Maire a connaissance du projet et qu'il souhaite imposer certains desirata, les négociations sont beaucoup plus difficiles car les grands équilibres du projet ont été fixés par le promoteur lors de la négociations avec le propriétaire. Parfois, la Mairie arrive à remettre en question certains projets, mais bien souvent elle doit se résoudre à n'agir qu'à la marge.


Agir en amont

Face à cette situation, je suis convaincu que les collectivités locales ont tout intérêt à prendre l'initiative. J'entends par là qu'il ne faut pas avoir peur d'afficher leur ambition, leurs exigences en terme d'organisation urbaine, d'équipements et d'infrastructures, de qualité de la construction, etc.

On a coutume d'entendre que l'on ne peut pas le faire car cela entraînerait un surcoût du prix de l'immobilier déjà très élevé.
C'est faux car les promoteurs sont des personnes pragmatiques : l'important, c'est leur marge. Le reste n'est qu'un ajustement des curseurs des dépenses et des recettes.
D'ailleurs ceux-ci préfèreront souvent connaître les "règles du jeu" avant de s'engager plutôt que l'incertitude de négociations informelles lorsque leur projet sera plus avancé.

Un très bon exemple est l'obligation des 20 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants. Cela ne signifiait nullement, jusqu'à récemment,  que les promoteurs étaient obligés juridiquement d'avoir 20% de logements sociaux dans leurs opérations. Néanmoins, les maires s'en sont souvent servis pour l'imposer de manière informelle. Les promoteurs se sont très facilement adaptés, ils ont payé le foncier moins cher, c'est tout.
Pour vous donner une idée, à une quarantaine de kilomètres de Toulouse, pour un terrain viabilisé sur un beau site, un promoteur est prêt à offrir 230 € le m² SHON pour du logement collectif classique. Mais s'il est obligé de réaliser une part de social, il ne donnera que 115 €/m² pour la surface destinée à cette effet.

Qui se plaindra que les propriétaires qui font aujourd'hui des plus-values souvent indécentes voient celles-ci atteindre de plus justes proportions afin de plus pénaliser l'intérêt collectif.
Notez qu'ils ne sont pas les seuls profiteurs. Les notaires par exemple ont une rémunération en fonction de la valeur de l'acte. Pour un même acte, si le prix du foncier flambe, le leur aussi.

Autre marge de manoeuvre, les frais "commerciaux" qui vont jusqu'à représenter 15% du prix final.
Dans leur course à la marge, les promoteurs ont tendance à réduire les coûts de construction et donc la qualité de leurs "produits". Ceux-ci sont donc d'autant plus difficiles à vendre, ce qui justifie des frais commerciaux élevés.
Obligeons-les à améliorer la qualité de leurs constructions, ils les vendront mieux et auront donc besoin de moins de dépenses commerciales.

Autre possibilité utilisée par la commune de Toulouse depuis son nouveau PLU, ne plus fixer de plafond de constructibilité (or limite de hauteur, de retrait, etc.). Les projets sont jugés en fonction de leur qualité, notamment pour ce qui a trait de l'intégration dans l'environnement, et la densité acceptée est liée à cette appréciation.
Piste intéressante, mais qui exige une grande rigueur et une ingéniérie inabordable pour les petites communes.

En résumé, je pense qu'il faut se décomplexer vis-à-vis des propriétaires et des promoteurs et ne pas avoir peur d'imposer :
- des emplacements réservés
- des voiries structurantes
- des constructions de qualité
- une bonne intégration dans l'environnement
- du logements social
- des parkings souterrains
- etc.

Mais il faut le faire en amont et dans la transparence.
Et les projets se feront.

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Published by Benoît Lanusse - dans Comprendre
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